W jednym z poprzednich artykułów rozpisywałem Ci, jakie nieruchomości lubią banki pod kredyt dla spółki (artykuł znajdziesz TUTAJ). Wielu klientom rodzi się jednak proste pytani, które brzmi tak: „mam nieruchomość z kredytem – czy można wziąć na nią kolejny kredyt dla spółki?”. Innymi słowy, czy na nieruchomość, która już stanowi zabezpieczanie kredytu można wziąć kolejny kredyt dla spółki? Już spieszę z wyjaśnieniami.

Kredyt na nieruchomości? Co z kolejnym kredytem?

Przede wszystkim musisz wiedzieć, że danie nieruchomości pod kredyt dla spółki to nie podpisanie cyrografu z tytułowym diabłem. Nawet w trakcie takiego kredytu masz pewne możliwości ruchów na zabezpieczonej przez bank nieruchomości.

Jeśli chciałbyś wziąć większy kredyt bankowy dla Twojej spółki, skonsolidować obecny lub wybrać inna ofertę banku niż Twoja spółka ma dotychczas to masz 2 możliwości – jedną łatwiejszą, drugą trudniejszą:

Masz 2 możliwości aby wziąć kredyt na nieruchomość

• Trudniejsza – wpis na 2, 3 czy 4 miejscu w księdze wieczystej. Bank udzielając Twojej spółce kredytu zabezpiecza się w ten sposób, że dokonuje wpisu tej wierzytelności (kredytu) do IV działu księgi wieczystej Twojej nieruchomości. Tym samym nabywa prawo do windykacji z tej nieruchomości, gdyby kredyt nie był spłacany. Musisz jednak wiedzieć, że IV dział w księdze może zawierać więcej wpisów, które zajmują kolejne po sobie pozycje (pierwszą, drugą, trzecią itd.) i tym samym ustalają „hierarchie windykacji” – czyli który bank/instytucja ma pierwszeństwo podczas odzyskiwania swoich pieniędzy z nieruchomości. Zatem skoro są takie możliwości, to dlaczego nazywam to „trudniejszą” opcją? Ano wynika to z niechęci banków. Na przestrzeni lat banki zaczęły zmieniać swoje podejście do wpisów w IV dziale ksiąg wieczystych. Dawniej dość częstą sytuacją było posiadanie kilku wpisów w księdze wieczystej należących do różnych banków. Obecnie banki co do zasady są niechętne do wpisywania się na 2, 3 czy kolejnych miejscach. Oczywiście zdarzają się przypadki wpisów na 2, 3 czy 4 miejsce, wszystko zależy od indywidualnego przypadku, „jakości” nieruchomości czy choćby kwoty kredytu ale nie są one już tak częste jak kiedyś,
• Łatwiejsza – wzięcie nowego, większego kredytu i spłata nim poprzedniego. Ta opcja jest łatwiejsza, bo powoduje, że nowy bank również wpisze się na 1 miejsce. Po prostu biorąc nowy kredyt, nowy bank spłaci ten „stary”, wykreśli jego wpis i zajmie jego miejsce w księdze wieczystej. Ta opcja bankom podoba się najbardziej, bo pozwala zająć pierwsze miejsce w kolejce do windykacji z nieruchomości. Oczywiście trzeba tu spełnić pewne zasady: określony poziom współczynnika LTV, spółka musi mieć zdolność kredytową na wyższy kredyt i przejść całą procedurę kredytową. Nie mniej jest to znacznie prostsza forma kredytowania już „zajętej” nieruchomości niż negocjacje z bankiem o wpis na 2, 3 czy 4 miejscu.

Jak sam widzisz, posiadanie nieruchomości z bankowym wpisem w księdze wieczystej nie oznacza blokady w staraniu się o kolejny kredyt pod tą nieruchomość. Musisz oczywiście spełnić pewne warunki, jednak warto tą opcję rozważyć gdy szukasz kolejnego finansowani dla swojej spółki.

Pozdrawiam,

Daniel Kamiński