Grunt jako wkład własny do kredytu?

Często wielu klientów odnośnie kredytu inwestycyjnego, deweloperskiego lub hipotecznego (pod budowę siedziby/fabryki) przychodzi do mnie z koncepcją: grunt jako wkład własny. Pomysł sam w sobie nie jest zły: klient daje pod inwestycję swój grunt o określonej wartości, a bank z kolei finansuje kredytem dalsze prace lub budowę budynków/hali. Może się jednak okazać, że taki plan w niektórych bankach nie zda egzaminu, ponieważ banki poproszą klient o dodatkowy wkład własny.

Czy grunt może być wkładem własnym do kredytu dla spółki?

I tutaj dochodzimy do kluczowego pytania: i tak i nie. Generalnie grunt sam w sobie prezentuje jakąś wartość i logicznie podchodząc do sprawy powinien stanowić wkład własny do kredytu. Oczywiście jego realna wartość musi spełniać warunki wkładu własnego danego banku (np. min. 20% wartości inwestycji, przykładowo: koszt budowy fabryki 5.000.000 zł, wartość realna gruntu 1.000.000 zł, kredyt  4.000.000 zł). Okazuje się jednak, że w bankach logika nie zawsze działa. Osobiście spotkałem się kilkukrotnie z sytuacją, w której bank mimo ofiarowania przez spółkę gruntu jako wkładu własnego pod kredyt inwestycyjny żądał zapewniania analogicznego wkładu własnego w gotówce. Innymi słowy oprócz nieruchomości stanowiącej np. 20% wkład w inwestycje bank oczekiwał od spółki 20% wartości inwestycji w formie gotówkowej. Taka sytuacja trafiła mi się kilkukrotnie, przez co musiałem szukać rozwiązania dla tych spółek w innych bankach.

Dlaczego niektóre banki oczekują „dodatkowego” wkładu własnego?

I to jest ciekawa kwestia, długo się nad tym zastanawiałem. Widzę tu kilka powodów:

• Przesadny „strach” banków – niektóre banki proszą o dodatkowy wkład własny w postaci pieniędzy aby mieć podwójną pewność, że spółka poważnie zaangażuje się w realizację swojej inwestycji. Liczą, że podwójna strata w postaci zarówno gruntu jak i środków pieniężnych zmobilizuje zarząd i decydentów do roztropnego prowadzenia inwestycji i maksymalizacji jej efektów,
• Ceny i jakość gruntów – pomijając ostatnie wzrosty cen nieruchomości (zarówno tych mieszkalnych jak i gruntowych) wywołane pandemią, kwestie ustalenia cen i płynności gruntów nie były zawsze do końca tak oczywiste. Dziwne lokalizacje, nietypowa sytuacja prawna czy choćby ukształtowanie terenu wymagające sporych nakładów mogły i mogą nadal odstraszyć bank – w końcu ten grunt ma być zabezpieczeniem kredytu, więc bank musi być pewny, że w razie problemów ze spłata będzie mógł odzyskać część swoich środków licytując grunt,
• „Zaskórniaki” na nieprzewidziane wydatki – często takie zachowanie banków okazuje się pragmatyczne. Banki wiedzą, że mimo tego, że dana inwestycja będzie miała swój spisany i wyliczony kosztorys, to mogą zdarzyć się nieprzewidziane, nadprogramowe wydatki: któraś z ekip podwykonawczych źle wykona prace i trzeba będzie zapłacić kolejnej, w gruncie znajdą się elementy niepożądane, których trzeba będzie się pozbyć (stare śmieci, gruz, wysoki poziom wód gruntowych) czy choćby wzrost cen materiałów budowlanych nadwątli wyliczenia z pierwotnego kosztorysu. Wobec tego taki „zapas” pieniędzy w postaci dodatkowego wkładu własnego w formie gotówkowej może uratować inwestycję przed brakiem jej realizacji.

Reasumując jasno muszę powiedzieć, że to nie jest tak, że wszystkie banki przy kredycie inwestycyjnym/deweloperskim/hipotecznym oprócz gruntu chcą dodatkowy wkład własny w postaci gotówki. Wręcz jest to mniejszość – 20-30-40% rynku? Ciężko mi oszacować. Nie mniej uznałem, że taki artykuł może Ci się przydać abyś wiedział jak przygotować się do takiego kredytu oraz jak nie być zaskoczonym, gdy bank oprócz gruntu poprosi do planowanej inwestycji o dodatkowy wkład własny w gotówce.

A tymczasem, jeśli szukasz kredytu hipoteczny dla Twojej spółki i potrzebujesz pomocy zgłoś się TUTAJ.

Pozdrawiam,

Daniel Kamiński