Kryzys Deweloperski

Stało się – bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości pęka. Dziś już wielu ekspertów wskazuje na zbliżający się kryzys deweloperski, Ci mniej odważni deklarują hasła o „wychłodzeniu rynku” lub „stagnacji”. Nic z tych rzeczy. Nie będzie żadnego miękkiego „wychłodzenia”. Branża budowlana/deweloperska wrzuciła wsteczny bieg i jest to nieuchronne.

Czeka nas kryzys deweloperski

Pomijając już aspekt koniunktury, mówiący że po czasach wzrostów na praktycznie każdym rynku przychodzi czas spadków, musimy zdawać sobie sprawę z tego jak wygląda obecny rynek mieszkaniowy, nie tylko ze względu na same nieruchomości ale także ich otoczenie prawne (np. ustawy deweloperskie) jak i finansowe (dostęp do kredytów). Cykliczne zmiany prawa, generalne spowolnienie gospodarcze jako efekt post-pandemiczny, wzrost inflacji i tym samym stop procentowych ograniczających dostęp Polaków do kredytów hipotecznych stał się dziś faktem. Na dzień pisania tego artykułu media alarmują o 70/80% spadku zapytań o kredyty hipoteczne. Kryzys na rynku nieruchomości zmaterializował się.

Czy nieruchomości będą tańsze już jutro?

Tu muszę wyjaśnić jedną kwestię. To nie jest tak, że mówimy „w poniedziałek zaczyna się kryzys” a od czwartku już możesz liczyć na rabat na mieszkanie w wysokości 20%. Kryzys, tak samo jak wzrosty to proces, czasem kilkuletni. Obecnie deweloperzy mają jeszcze rozpoczęte budowy na starych zasadach, już przyznane kredyty deweloperskie wcześniej, unormowaną sytuację prawną inwestycji. Problemy kryzysowe dotkną nowych inwestycji, nowych projektów a więc realny efekt kryzysu zobaczymy za ok. 2-3 lata. Wtedy można się spodziewać poważniejszych spadków cen, promocji, rabatów. Porównałbym tą sytuację do wielkiego statku morskiego – kontenerowca. Na statek działają siły wyporności i bezwładności. Nawet jeśli statek wrzuci „całą wstecz” to nie zatrzyma się od razu w miejscu tylko przez długi okres będzie wytrącał swoją prędkość zanim się definitywnie „zatrzyma”. Analogicznie jest z rynkiem budowlanym – kryzys dziś da realne „efekty” dopiero za jakiś czas, w mojej ocenie za 2-3 lata.

Bomba deweloperska tyka też w innym miejscu

Jeśli jeszcze mi nie wierzysz, że kryzys już nie tylko puka do naszych drzwi ale właśnie zdejmuje buty w przedpokoju opowiem Ci historię mojego klienta-dewelopera z lipca. Klient buduje kilka bliźniaków, inwestycja jak na rynek deweloperski  niewielka, więc uzyskanie kredytu deweloperskiego w czasach hossy na rynku nieruchomości nie stanowiło by wcześniej problemu. Tymczasem starając się dziś o kredyt deweloperski:

• Na 15 sprawdzonych banków na dzień dobry odmówiło 7 z nich. Niby nic dziwnego gdyby nie fakt, że odmówiły one na samo hasło „kredyt deweloperski”. Żaden z tych 7 nie zobaczył wyników finansowych dewelopera, nie obejrzał biznesplanu czy inwestycji – po prostu zwykłe „nie, tego typu klienta nie obsługujemy”. Przyznam szczerze, pierwszy raz widzę w bankowości taką niechęć do danej branży. Fakt, że banki nie chcą nawet obejrzeć wyników spółki deweloperskiej świadczy o tym, że przeczuwają ogromny kryzys i nie chcą nawet tracić czasu na analizę tego typu tematów kredytowych. Więcej możesz dowiedzieć się z mojego podcast’u.

• Jakby tego było mało, okazało się, że od lipca 2022 zaczyna działać najnowsza nowelizacja ustawy deweloperskiej, która w wielu aspektach (jak często to bywa w naszym kraju) jest bublem prawnym. Chodzi mi tutaj o aspekt rachunków powierniczych (to taki rachunek, który prowadzi bank dla dewelopera i w teorii kontroluje, jak deweloper wydaje pieniądze na inwestycję). W przypadku mojego klienta doszło do kuriozalnej sytuacji, w której założył on rachunek powierniczy w banku A ale nie otrzymał w nim kredytu deweloperskiego. I tu na przeszkodzie stanęła ww. nowelizacja, ponieważ nie zakłada ona żadnej formy „przeniesienia” rachunku powierniczego z jednego banku do drugiego. Mało tego. Ustawodawca prawo do zamknięcia rachunku powierniczego daje tylko aktualnemu bankowi – od jego decyzji zależy czy deweloper zamknie rachunek powierniczy i będzie mógł otworzyć go w nowym banku (tym, który udzieli kredytu). Uznaniowość tego rozwiązania jest porażająca. Wystarczy, że deweloper pokłóci się z aktualnym bankiem i bank na złość może „utopić” mu całą inwestycję, ponieważ deweloper zostanie bez kredytu i możliwości przeniesienia inwestycji do innego banku. Więcej możesz dowiedzieć się z mojego podcast’u.

Reasumując oprócz danych statystycznych i opinii ekspertów również przykład z życia mojego klienta pokazuje, że kryzys branży deweloperskiej nastąpił. Sytuacja na tym rynku przełoży się także na całość gospodarki, bo sektor budowlany jest jednym z większych sektorów w polskiej gospodarce.

Jeśli szukasz kredytu lub pożyczki dla swojej spółki i potrzebujesz mojej pomocy? Zgłoś się TUTAJ

Pozdrawiam,

Daniel Kamiński