Kilkukrotnie zdarzała mi się sytuacja, gdy podczas rozmowy z klientem o zabezpieczeniu kredytu padały słowa: „ale na tej nieruchomości jest już kredyt bankowy, więc nie mogę jej dać jako zabezpieczenia pod nowy kredyt”. Czy aby na pewno? Jak ugryźć taki temat: zajęta nieruchomość a kredyt dla spółki? Już tłumaczę.

• Atrakcyjna nieruchomość i wpis na 2 miejsce w księdze wieczystej – pierwsza ścieżka jest dostępna dla spółek, które posiadają bardzo atrakcyjną nieruchomości. Co dla banków oznacza atrakcyjna? Dobre położenie, pożądany typ nieruchomości i dobry stosunek LTV. Już tłumaczę na przykładzie. Spółka XYZ Sp. z o.o. posiada halę produkcyjną w atrakcyjnej biznesowo lokalizacji wartą 20 mln złotych. Ma pod nią zaciągnięty kredyt w wysokości 2 mln złotych. Oznacza to, że „wykorzystała” 10% wartości nieruchomości na zabezpieczenie kredytu. Zatem jeśli bank korzystnie wyliczy zdolność kredytową, współczynniki analityczne wyjdą pozytywnie i nieruchomość jako całość się spodoba, bank może rozważyć udzielenie dodatkowego kredytu i wpisanie się na 2 miejscu w księdze wieczystej do wysokości akceptowalnego współczynnika LTV. Oczywiście, każdy bank standardowo stara się unikać wpisywania się na 2-gim miejscu w księdze – taki jest bankowy standard. Jednak jak wielokrotnie przypominałem, w bankach póki co jeszcze ostateczną decyzję podejmują ludzie a nie komputery, co pozwala prowadzić negocjacje i przekonywać do swojej wersji. Tą drogą można załatwić w banku odstąpienie od tej zasady i udzielenie kredytu z wpisem na 2-gim miejscu w księdze,
• Refinansowanie kredytu – najpopularniejsze rozwiązanie, polegające na tym, że „nowy” bank udzieli kredytu za pomocą którego spłaci „stary” bank i zostawi jeszcze wolną gotówkę dla klienta. W tym modelu „nowy” bank poprosi o wykreślenie po spłacie zobowiązania ten „stary” i sam zajmie 1 miejsce w księdze wieczystej. Na moim powyższym przykładzie nowy bank spłaciłby 2 mln w starym banku, dał klientowi dodatkową gotówkę do wykorzystania i wpisał się na 1 miejscu w księdze wieczystej hali produkcyjnej. Oczywiście, tak jak powyżej bank przeliczy zdolność kredytową spółki, sprawdzi jej współczynniki analityczne i udzieli kredytu do akceptowalnej wysokości współczynnika LTV. Większość banków na wstępie wybiera tą właśnie opcję – pozwala ona zachować pełną „kontrolę” nad nieruchomością bez potrzeby patrzenia na inne banki wpisane do księgi wieczystej.

Jak widać sam fakt, że na nieruchomości należącej do Twojej spółki jest już zabezpieczony jakiś bank nie oznacza, że droga do nowego kredytu bankowego jest zamknięta. Rozsądne negocjacje plus pozytywny wynik analizy zdolności kredytowej i współczynników analitycznych może spowodować, że mimo pozornie „zajętej” nieruchomości Twoja spółka otrzyma pod nią nowy kredyt bankowy.

Pozdrawiam,

Daniel Kamiński