Pamiętasz te sceny z amerykańskich komedii w których główny bohater musi wziąć 3 hipotekę na dom, żeby poratować się finansowo? Wielu klientów pyta mnie o taką możliwość ale przy kredycie dla spółki: „czy mogę kolejną hipotekę?”. O co im chodzi? Tłumaczę: ich spółka ma nieruchomość (np. fabrykę), która już jest obciążona hipoteką przez inny bank. Rodzi się wtedy pytanie: czy można wziąć kolejna hipotekę na już zajętą przez inny bank nieruchomość?

Odpowiedź: nie do końca…

Banki maja problem z kolejnymi hipotekami

Już wyjaśniam. Cały koncept z „wpisem banku na hipotekę” polega na tym, że bank udzielając kredytu zabezpiecza się poprzez wpis w księdze wieczystej nieruchomości spółki. Dzięki temu w razie windykacji ma uproszczoną procedurę do ściągnięcia swoich pieniędzy właśnie z tej nieruchomości. Mało osób wie, że na taka hipotekę nieruchomości  może wpisać się kilka banków. Jak w samolocie – miejsca wpisów w hipotece są numerowane. Oznacza to, że w razie windykacji bank z wpisem nr. 1 ma pierwszeństwo przed bankiem z wpisem nr. 2, 3 czy 4 itd. Wobec tego jest możliwa sytuacja, że Twoja spółka weźmie pod zabezpieczenie tej samej nieruchomości kilka kredytów.

Tyle kwestia teorii, a jak to wygląda w praktyce?

• Banki nie lubią się wpisywać na 2, 3, 4 i dalsze miejsca w hipotece – mimo, że jest to w teorii możliwe, to w praktyce banki bardzo niechętnie dają kolejny kredyt pod zastaw nieruchomości wpisując się na innym poza 1 miejscem w księdze wieczystej. Powód jest prozaiczny: w razie problemów ze spłatą są uzależnione od banku/instytucji, która jest wpisana pod numerem 1 i to ona jest pierwsza w kolejce do odzyskania swoich pieniędzy. Oczywiście zdarzają się sytuacje w których banki ustępują i wpisują się na 2,3 czy 4 miejsce. Głównie jednak tyczy się to bardzo dobrych nieruchomości w dobrych lokalizacjach i relatywnie mniejszych kwot kredytów w stosunku do ich wartości,
• Refinansowanie kredytu – inną opcją, na którą często zgadzają się banki jest tzw. refinansowanie kredytu. Oznacza to, że nowy bank udziela kredytu pod tą samą nieruchomość, spłaca stary bank i wpisuje się na 1 miejsce w hipotece. Często w tej opcji o ile starczy LTV (info o LTV znajdziesz TUTAJ) nowy bank jest w stanie dołożyć większej kwoty kredytu. Przykład: Masz fabrykę profili okiennych wartą 3 mln zł. Obecny bank pożyczył Twojej spółce 1 mln kredytu pod tą nieruchomość. Idąc do nowego banku z wnioskiem o refinansowanie obecnego kredytu, nowy bank spłaci stary kredyt 1 mln i dołoży do tego np. 0,5 czy 1 mln dodatkowej gotówki na inwestycje lub towar. W efekcie stary bank znika z księgi wieczystej a wpisuje się na nią (na większa kwotę) nowy bank.

Jak widać, opcja dopisywania się do dalszych pozycji w księdze wieczystej nie jest w bankach „chodliwa”. Prostszym i szybszym rozwiązaniem jest refinansowanie kredytu, podniesienie kwoty kredytu i tym samym „przeniesienie się” w całości do innego banku.

Jeśli chcesz wiedzieć jak przygotować się do kredytu dla spółki obejrzyj ten FILM.

Pozdrawiam,

Daniel Kamiński